Cession de parts de SCI : ce que change la loi du 25 juin 2026

Ce que change concrètement la loi du 25 juin 2026

Commençons par le cœur du sujet. La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 a créé un nouvel article dans le code civil, l'article 1865-1, entré en vigueur le 27 juin 2026. Il concerne directement les SCI. Une « cession de parts », c'est simplement le fait, pour un associé, de vendre ou de transmettre sa part de la société à quelqu'un d'autre — un peu comme on céderait des actions, mais ici il s'agit de parts de votre SCI.

Jusqu'à présent, cette opération pouvait se faire par un simple « acte sous seing privé » : un document signé entre particuliers, sans qu'aucun professionnel n'intervienne. C'est précisément cette liberté qui posait problème. Désormais, pour toute société « à prépondérance immobilière » (dont la valeur repose essentiellement sur des biens immobiliers — c'est le cas de la quasi-totalité des SCI familiales), la cession de parts doit obligatoirement être constatée par un « acte authentifié », c'est-à-dire un document établi ou validé par un professionnel du droit ou du chiffre : un notaire, un avocat ou un expert-comptable.

Et la sanction est lourde, ce qui fait toute la force du texte : la loi impose cette formalité « à peine de nullité ». Autrement dit, une cession de parts réalisée sans cet acte authentifié est juridiquement nulle — considérée comme n'ayant jamais existé. Un fraudeur ne peut donc plus, en théorie, se contenter de bricoler un document dans son coin pour se faire passer pour le nouveau propriétaire des parts.

• Avant le 27 juin 2026 : une cession de parts pouvait se faire par acte sous seing privé (entre particuliers, sans professionnel).
• Depuis le 27 juin 2026 : un acte authentifié par un notaire, un avocat ou un expert-comptable est obligatoire.
• Sanction en cas de non-respect : la cession est nulle, comme si elle n'avait jamais eu lieu.

Pourquoi cette loi était devenue nécessaire

Pour comprendre l'utilité de cette loi, il faut savoir une chose parfois surprenante : les statuts de votre SCI (le document fondateur qui liste les associés, leurs parts et les règles de la société) sont publics. N'importe qui peut se les procurer, notamment via le guichet unique de l'INPI (le portail officiel des formalités d'entreprise) ou auprès d'Infogreffe. Or ces statuts contiennent des noms et, bien souvent, des signatures.

Le mécanisme de fraude était alors d'une simplicité redoutable. Un escroc récupérait vos statuts publics, y copiait une signature, puis fabriquait une fausse cession de parts sous seing privé. En quelques documents falsifiés, il pouvait se présenter comme le nouveau détenteur des parts, prendre le contrôle de la SCI, puis vendre les biens ou les hypothéquer (les mettre en garantie d'un emprunt pour encaisser de l'argent). Une affaire jugée à Paris, dans le 16e arrondissement, et rapportée par Le Figaro en janvier 2024, a révélé environ un million d'euros de biens détournés grâce à une signature copiée-collée depuis des statuts publics ; l'enquête a conduit à la saisie de 34 biens immobiliers.

Ce type de fraude n'a rien d'anecdotique. Infogreffe a constaté que les arnaques au Kbis (l'extrait Kbis étant la carte d'identité officielle d'une entreprise) ont plus que doublé en 2024 par rapport aux deux années 2022 et 2023 réunies. Et l'étude Allianz Trade menée avec Odoxa en juin 2026 montre que 85 % des ETI et grandes entreprises ont subi au moins une tentative de fraude sur douze mois, dont 40 % ont abouti. Le législateur a donc voulu couper l'une des racines du problème.

Ce que cette nouvelle règle protège vraiment

Concrètement, la loi ajoute un rempart humain là où il n'y en avait aucun. Pour qu'une cession de parts soit désormais valable, elle doit passer entre les mains d'un notaire, d'un avocat ou d'un expert-comptable. Or ces professionnels ont l'obligation de vérifier l'identité des personnes qui signent. Un fraudeur ne peut plus se contenter d'imiter une signature sur un bout de papier : il lui faudrait tromper un professionnel formé à repérer les fausses identités, ce qui est infiniment plus difficile.

La sanction de nullité joue aussi en votre faveur. Même si une fausse cession parvenait malgré tout à passer, elle resterait juridiquement nulle. Cela facilite la tâche du véritable propriétaire pour faire reconnaître ses droits et récupérer son bien, car la loi considère l'opération comme n'ayant jamais existé.

Cette protection tombe à point nommé, car les montants en jeu sont considérables. Selon Infogreffe, plus de 30 % des victimes de fraude au Kbis subissent un préjudice supérieur à 10 000 euros, et 15 % dépassent même les 100 000 euros. Quand il s'agit d'un patrimoine immobilier familial, chaque obstacle supplémentaire placé sur la route d'un escroc compte réellement.

En toute franchise : ce que la loi ne peut pas empêcher

Nous pourrions nous arrêter là et vous laisser pleinement rassuré. Mais notre rôle est de vous dire la vérité complète, pas seulement la partie agréable. Cette loi ferme une porte importante — la fausse vente de parts — sans pour autant verrouiller toute la maison. Deux chemins restent ouverts pour un fraudeur déterminé, et il est essentiel que vous les connaissiez.

Le premier, c'est le faux changement de gérant, qui n'a pas besoin d'une cession de parts pour fonctionner. Le second, c'est le stock de fraudes déjà commises avant l'entrée en vigueur de la loi, qui ne s'efface pas d'un coup de baguette. Regardons ces deux points en face, calmement, car c'est en les comprenant que vous saurez comment rester protégé.

Le faux changement de gérant, le vecteur qui reste ouvert

Changer le gérant d'une SCI (la personne qui dirige la société et signe en son nom) ne suppose pas de vendre la moindre part. Il suffit, en principe, de déclarer au registre une décision des associés — le plus souvent un « procès-verbal d'assemblée », c'est-à-dire le compte-rendu écrit d'une réunion des associés. Un fraudeur peut donc fabriquer un faux procès-verbal nommant un nouveau gérant, sans jamais toucher à la répartition des parts. La loi du 25 juin 2026, qui ne vise que les cessions de parts, ne couvre pas ce chemin-là.

Le danger est réel, car un gérant dispose de pouvoirs étendus : il peut engager la société. La Cour de cassation l'a confirmé dans un arrêt de sa 3e chambre civile du 26 octobre 2023 : un gérant frauduleusement inscrit au registre peut engager la société vis-à-vis des tiers de bonne foi (une banque, un acheteur qui ignorent la fraude), sauf si une collusion — c'est-à-dire une entente secrète entre le faux gérant et le tiers — est prouvée. Autrement dit, les actes signés par un faux gérant avec un partenaire de bonne foi peuvent malgré tout engager votre SCI.

C'est pourquoi il serait imprudent de considérer que la nouvelle loi met un point final à la fraude. Elle rend la fausse cession de parts très difficile, ce qui est excellent ; mais elle déplace mécaniquement l'attention des escrocs vers le faux changement de gérant, qui reste, lui, réalisable avec un simple document falsifié.

Le stock de fraudes antérieures ne disparaît pas

Une loi ne s'applique qu'à partir de son entrée en vigueur. L'article 1865-1 du code civil concerne les cessions de parts réalisées à compter du 27 juin 2026 ; il ne revient pas en arrière pour annuler ce qui a pu se passer avant. Les cessions frauduleuses déjà inscrites dans les registres avant cette date y demeurent, silencieuses, tant que personne ne les repère.

Avec environ deux millions de SCI actives en France, ce « stock » représente une réalité qu'on ne peut pas ignorer. Une usurpation commise il y a un an ou deux peut ne produire ses effets que bien plus tard, le jour où le faux propriétaire tente de vendre ou d'emprunter. La vigilance ne devient donc pas inutile avec la nouvelle loi : elle reste indispensable, notamment pour détecter à temps une fraude ancienne qui n'aurait pas encore été découverte.

La surveillance des registres, plus utile que jamais

La conclusion est à la fois rassurante et lucide. La loi du 25 juin 2026 est une vraie bonne nouvelle : elle supprime l'un des tours de passe-passe préférés des fraudeurs. Mais puisque le faux changement de gérant reste possible et que les fraudes anciennes subsistent, la seule protection réellement complète reste la détection rapide. Concrètement, cela veut dire garder un œil permanent sur les registres officiels où toute modification de votre SCI laisse une trace : le RNE (registre national des entreprises, la grande base qui recense les sociétés), le RCS (registre du commerce et des sociétés) et le BODACC (le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, où sont publiés les changements importants).

Soyons parfaitement honnêtes sur ce point : aucun outil, SCI Guard compris, ne peut empêcher un fraudeur de déposer un faux document au greffe (le service du tribunal qui enregistre les formalités des sociétés). Personne ne peut vous promettre de « bloquer » la fraude à la source. En revanche, SCI Guard surveille ces registres pour vous en continu, vous alerte en moins de 24 heures dès qu'un changement suspect apparaît sur votre SCI, et vous arme pour riposter : plus vous réagissez tôt, plus il est facile de faire annuler une inscription frauduleuse avant qu'elle ne produise des dégâts. Vous pouvez aussi renforcer gratuitement votre protection en activant MonIdenum, l'identité numérique officielle des dirigeants délivrée par les greffes des tribunaux de commerce.

Si vous souhaitez simplement savoir où en est votre société aujourd'hui, vous pouvez lancer un scan gratuit de votre SCI sur SCI Guard : en quelques instants, nous vérifions ce que disent les registres officiels à son sujet, sans engagement. C'est souvent le geste le plus simple pour retrouver l'esprit tranquille.

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